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房产佳兆业140亿债务危局迫近部分信托本

2018-10-31 13:50:07

[房产]佳兆业140亿债务危局迫近 部分信托本月到期

SMM讯:突如其来的黑天鹅,正在让越来越多的金融机构卷入佳兆业集团控股有限公司(下称佳兆业)困局。

2014年11月下旬,佳兆业位于深圳的多项未售物业被深圳市规划和国土资源委员会锁定房源,而佳兆业董事会原主席郭英成也在2014年12月10日辞职,并触发一项融资违约条款,其债务危机由此引发。

《财经》多方调查得知,迄今为止,与佳兆业存在往来的金融机构至少多达11家,所涉资金规模合计约140亿元,其中近半是信托融资,金额70亿元左右,涉及5家信托公司,且部分信托将在近期集中到期,而近的一笔到期日就在本月。

为迫切的是,1月8日,佳兆业需要为一笔5亿美元票据支付约2600万美元利息,尚不知能否如约支付。

如何处置到期借款,在回复《财经》采访时,佳兆业相关人士未予正面回应。而在此之前,佳兆业已经出现融资违约,并被合作方要求退回款项。有分析认为,这将使佳兆业的资金状况进一步恶化,这也使得相关金融机构面临不小的风险。

11家金融机构 涉140亿元债务

1月7日晚间,突然有消息称,从当天开始,包括银行在内的至少3家金融机构,向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全,要求查封佳兆业在深圳的部分资产。

具体以公告为准,作为上市公司,现在说其他的,似乎都不太负。1月8日,佳兆业有关人士对《财经》称。不过,截至发稿,佳兆业尚未发布有关公告。

而就在1月8日晚间,本报从消息人事处获悉,目前向法院申请诉前财产保全、查封佳兆业在深圳资产的金融机构,已经不止3家,其中一家城商行申请的财产保全总额,就达到30亿元。

根据佳兆业2014年中期业绩报告披露,在与其有业务往来的金融机构中,有6家银行。截至2014年6月30日,佳兆业共有72.26亿元银行贷款。

而受到波及的金融机构,远非上述6家银行。《财经》调查发现,卷入其中的金融机构,可能至少有11家,涉及金额或达到140亿元左右。

除了银行贷款,作为具备一定实力的大型房企,在此次危机爆发前,佳兆业一向是信托公司争抢的对象。从2013年开始,先后共计有近十家信托公司与佳兆业合作。迄今为止,这些向佳兆业提供融资的信托公司中,至少尚有5家的产品处于存续期,而且总金额达到70亿元左右,与银行贷款规模相当。

相较于银行贷款,佳兆业的信托融资规模亦不小。而在上述信托公司中,又以平安信托涉及资金规模。2014年4月和10月,平安信托通过两款信托计划,共计向佳兆业融资近29亿元。

站信息显示,2014年4月22日,平安信托发行平安财富翔园17号集合资金信托计划(查询信托产品)(下称翔园17号),募集规模25.1亿元,其中A类金额25亿元,期限9个月,预期年化收益8.8%;B类金额0.1亿元,预期收益9%,期限1年,融资方为佳兆业子公司佳兆业商业集团有限公司(下称佳兆业商业集团),资金用途为补充日常运营支出,佳兆业及佳兆业商业集团提供本息偿还连带担保。

此外,2014年10月,平安信托还通过平安财富佳誉23号三期集合资金信托计划,向大连佳兆业中心项目发放3.43亿元信托贷款,期限16个月,预期年化收益9.6%,用于项目后续开发。

除了平安信托,华润深国投、外贸信托、爱建信托等多家信托公司,亦在2014年向佳兆业提供资金支持,总规模亦达数十亿元。

2014年6月,华润深国投曾发行鼎新130号、鼎新131号两款集合资金信托计划,为佳兆业旗下苏州黄桥、塔园路两个项目提供10亿元融资。其中,鼎新130号募集规模8亿元,分为优先级和劣后级两类,规模各为4亿元,优先级又分为A1~A4四类,由合格投资者认购,预期年化收益为9%~10%,期限为24个月+6个月;4亿元劣后级则由上海新湾投资发展有限公司(下称上海新湾)认购苏州佳兆业上品房地产开发有限公司(下称佳兆业上品)4亿元债权。资金用途为佳兆业上品增资,增资后,信托计划持有佳兆业上品49%股权,资金用于其苏州市相城区黄桥项目开发。

鼎新131号募集规模则为12亿元,亦分为优先级和劣后级两类,金额各6亿元,分别由合格投资者、上海新湾认购,预期年化收益同为9%~10%,期限也与鼎新130号相同,资金用途则为对苏州佳兆业房地产开发有限公司增资,增资后持有该公司49%股权,资金用于其苏州高新区塔园路项目开发建设。

除了上述信托公司,爱建信托在2014年3月17日和3月21日,分别发行两款信托向佳兆业杭州项目提供资金,金额分别为3.4165亿元、3.575亿元,两者合计约7亿元,期限均为两年。

而中国外贸信托则在2014年5月,通过外贸信托富祥25号一期、二期、三期股权信托计划,向佳兆业长沙梅溪湖项目提供融资,总规模为20.8亿元,存续期为12个月~24个月,通过认购项目公司股权的方式,补充其长沙项目后续开发资金缺口。不过,《财经》未能获得该项目终的实际募集金额。

而这并非佳兆业信托融资的全部。2013年,中融信托亦曾向该公司融资。根据项目尽职调查报告,中融信托以LP(有限合伙人)的身份,在深圳设立佳选稳赢有限合伙企业,以私募股权信托的方式,向佳兆业杭州项目融资6.33亿元,优先级、劣后级各为4亿元、2.33亿元,期限为两年。

后来的情况和尽调报告很不一样,实际募集金额远远没有这么多。中融信托人士对《财经》称,该项目在2013年7月成立,优先级实际募集金额1.82亿元,远低于原计划的规模。

部分信托到期在即

根据上述数据粗略计算,迄今为止,佳兆业已知存量信托融资规模已经高达70亿元左右。不过,佳兆业方面目前尚未披露相关信息和数据。

作为上市公司,靠谱的方式就是看公告,如果有消息,我们会及时披露。1月7日,佳兆业总部有关人士对《财经》如此表示。

值得注意的是,继合作方要求退回款项、汇丰银行贷款违约等事件后,佳兆业面临的环境仍有继续恶化的势头。而上述信托融资,绝大多数均是发生在2014年,距离到期尚有一定时间。但在突然陷入困境之后,这些信托机构和产品,是否会受到波及,已引发高度关注。

而对部分产品即将到期的信托公司来说,面临的风险仍然不可小视。根据产品推介材料,佳兆业上述融资中,爱建信托两款产品将在明年3月到期,外贸信托的绝大多数资金将在今年5月到期,中融信托则于今年7月到期。而为紧急的则是平安信托的翔园17号,其25亿元A类信托计划将于1月21日到期。

1月7日,《财经》向平安信托了解相关信托计划的状态,以及后续处置措施,但截至发稿,未能获得该公司回复。不过,当日晚间,该公司曾向投资者发布了一份该信托计划的临时信息披露公告,但本报未能获得公告具体内容。

尽管如此,本报在采访过程中,上述信托公司、业内人士并未对此表示出特别担忧。一方面,部分信托计划距离到期尚有时日,另一方面,佳兆业深圳之外的项目,仍可支撑。

虽然深圳的项目和资产都被锁定,但佳兆业的资产,本身还是不错的,只要其他地区的业务能保持稳定,问题应该不会很大。某地产行业人士对《财经》分析。

公开信息显示,佳兆业上述信托融资的项目,大多数位于深圳以外地区。爱建信托、中融信托相关项目位于杭州,中国外贸信托项目位于湖南长沙,华润深国投两期信托计划资金则全部用于苏州项目开发。

上述多家信托公司人士亦称,其涉及项目目前仍在正常运营。主要是深圳区域受影响比较大,江苏的项目运营是正常的,目前还在正常付息,但进一步怎么处置,现在还不清楚。华润深国投人士对《财经》称。

佳选稳赢有限合伙企业虽然设在深圳,但资金并不是用在深圳,而且当初我们也委派了董事和财务人员,监督项目运行,管着公章和财务,保证资金不会被挪用,而且目前还有大半年才会到期。上述中融信托人士说,该公司涉及的佳兆业杭州项目,进入销售已有一段时间,且销售较好,回款相对良好,目前仍在正常付息。

资金压力加剧

自2014年底危机爆发以来,佳兆业的烦恼仍在持续升级。相关金融机构面临的风险似乎也不止于上述情形。

2014年12月10日,郭英成辞职,从而触发一份融资协议中的违约条款,共涉及4亿港元贷款本金及应付利息,债权人为香港上海汇丰银行有限公司。

2014年中期业绩报告显示,截至2014年6月底,佳兆业总借款金额为297.73亿元人民币,其中包括五笔优先票据,需要在2016年~2020年间偿还,其中四笔为美元票据,总金额17亿美元,一笔为人民币票据,金额为18亿元,折合人民币共计超过130亿元。

对佳兆业来说,压力的还是短期债务。据其披露,截至2014年6月底,需要在一年内偿还的债务为60.07亿元,而同期,其账面现金、银行存款为110.9亿元,而从违约及目前的情况来看,佳兆业的资金状况可能已经极为紧张,情况并不乐观。公告显示,2014年一天,佳兆业已将全资子公司青湾兆业100%股权及股东贷款,作价12亿元人民币,出售给上海万科房地产有限公司。

除了部分信托,佳兆业还有一笔于2015年到期的人民币可转债,金额为15亿元,转股价为2.64港元/股,而佳兆业目前股价为1.59港元,仅为转股价的60%稍多。若无法完成转股,佳兆业必须选择现金赎回。

上述4亿港元贷款违约曝光后,佳兆业面临的环境日趋恶化。1月6日公告显示,由于在深圳龙岗区的旧改项目没有顺利进行,项目合伙人已要求终止协议,并退回12亿元人民币及应计利息、未偿还款项。紧接着,又在1月7日传出金融机构要求查封其在深圳部分资产的消息。

与此同时,目前距离其票据到期虽然尚有时日,但佳兆业面临的付息压力仍然不小。据媒体公开报道,2013年1月,佳兆业曾发行一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元票据,1月8日需要为此支付约2600万美元利息。有分析认为,佳兆业如果不能按约支付,将会引发更多金融机构追债。

对于这种说法,上述佳兆业人士未予正面回应。

而这也是包括上述信托公司在内的金融机构面临的共同难题。不过,事情并非完全没有转机。2014年12月6日,生命人寿接手11.21%股份后,成为佳兆业大股东。而生命人寿是否会施以援手,将成为能否挽回佳兆业危局的关键因素之一。

截至目前,生命人寿尚未采取更多动作。我们现在的态度是不予回应,具体进展以佳兆业的公告为准,这也是有关负责人的态度。1月7日,生命人寿相关人士对《财经》称。

附表 佳兆业部分信托融资计划一览

信托公司信托计划成立时间到期时间募集规模预期年化收益率

平安信托平安财富翔园2014.4.22A类2015.125亿元8.8%

17号集合资金

信托计划2014.4.22B类2015.20.1亿元9%

平安财富佳誉2014.102016.23.43亿元9.6%

23号三期集合资金信托计划

华润深国投鼎新130号2014.6.25(期限)24个月+6个月8亿元9%~10%

鼎新131号2014.6.13(期限)24个月+6个月12亿元9%~10%

外贸信托外贸信托富祥25号2014.5.16、5.19、5.3012个月~24个月20.8亿元8.3%~10.1%

一期、二期、三期(实际募集金额未公布)

爱建信托杭州项目2014.3.14(期限)2年3.4165亿元8.3%

杭州项目2014.3.21(期限)2年3.575亿元8.3%

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